Gdy w 1977 r. na Plateau Beaubourg w Paryżu powstało centrum Pompidou, Francuzi byli w szoku. Nowe muzeum było tak różne od otaczających go szarych kamienic. Wszystko przez to, że instalacje, zamiast zostać ukryte pod tynkiem, wyprowadzono na zewnątrz. Nie będziemy dyskutować o tym, jaki był cel tego zabiegu. Wspominamy Centrum Pompidou po to, aby uświadomić czytelnikom, jak złożony system, kryje się pod każdą elewacją. Kolorem żółtym oznaczono instalację elektryczną, zielonym – rury doprowadzające wodę, niebieskim – układ wentylacyjny, a czerwonym ciągi komunikacyjne i elementy ochrony przeciwpożarowej.

Cała ta konstrukcja sprawia wrażenie logicznej i uporządkowanej, ale ma jedną, zasadniczą wadę – wszystkie te instalacje działają niezależnie od siebie. Są jak skłócone ze sobą miejskie prefektury, z których każda dba o własny interes, ale nie przejmuje się, tym jak miasto funkcjonuje w ogóle. Brakuje tu nadrzędnego organu, który zapanowałby nad całością i sprawił, by wszystkie systemy zaczęły grać do jednej bramki.

Inteligentne budynki rozwiązują ten problem. Dzięki sieci sensorów i technologii Big Data, poszczególne instalacje mogą komunikować się między sobą praktycznie bez żadnej ingerencji człowieka. Budynek staje się też:
 

• wydajniejszy: konsumuje mniej energii elektrycznej i oszczędniej gospodaruje zasobami np. wodą.
• lepiej dopasowany do naszych naturalnych potrzeb: oświetlenie może dostosowywać się do pory dnia i tym samym lepiej dopasowywać się do naszych zegarów okołodobowych, a temperaturą w najbliższym otoczeniu da się indywidualnie sterować.

Po co nam jednak wszystkie te technologie?

Chociażby po to, aby przeciwdziałać kryzysowi klimatycznemu. W tej chwili budynki są odpowiedzialne za 1/3 emisji gazów cieplarnianych w UE i zużywają 40% całkowitej energii elektrycznej. Wykorzystując energooszczędne technologie, możemy znacząco obniżyć te wskaźniki.

Epidemia zapewne przyspieszy procesy, o których mówiło się już od dawna – chodzi tu przede wszystkim o:

• pracę zdalną i jej rosnącą popularność. Już przed wybuchem epidemii zdarzało się, że biurka w biurowcach były zajęte jedynie przez 40% czasu. Gdy epidemia minie odsetek ten może być jeszcze większy. Firmom i korporacjom nie pozostaje więc nic innego, jak dostosować się do nowej rzeczywistości i nauczyć się nadążać za mobilnymi pracownikami.
• rozliczanie pracy w oparciu o wyniki, a nie godziny spędzone w biurze. Dłuższe godziny spędzane w pracy wcale nie muszą oznaczać wyższej efektywności. Epidemia koronawirusa i powszechny home office ma szansę to udowodnić. Pracodawcy przechodzą właśnie przyspieszony kurs zaufania do swoich pracowników.
• Wellbeing, czyli większą troskę o podstawowe potrzeby pracowników. W erze mobilności trzeba będzie znaleźć właściwe proporcje pomiędzy tymi warunkami, jakie do tej pory mieliśmy w swoich biurach a domową kanapą w trakcie home office. Większa wagę będziemy przywiązywać do elastyczności samej przestrzeni i możliwości jej przeprojektowania w trakcie trwania najmu.

Biura nie staną się więc zbędne. Znaczna część z nas na pewno będzie pracować w modelu mix, czyli częściowo z biura i częściowo z domu. Przebywając w biurze, będziemy szukać nie biurka i krzesła, ale przestrzeni funkcyjnych – pokojów do cichej pracy, sal do kreatywnych sesji ze współpracownikami i na spotkania z klientami.

Rolą biura w pokoronawirusowej rzeczywistości nie będzie zatem kontrola nad pracownikami, lecz stymulowanie ich umysłów do efektywnej i kreatywnej pracy.

Na świecie istnieją już biurowce, gdzie pracuje się według opisanego wyżej scenariusza. Są to inteligentne biurowce. Czym różnią się one od tradycyjnych budynków biurowych?
 

Pracownik może liczyć na następujące udogodnienia:
 

• Brak z góry przypisanego biurka. O tym gdzie będziemy pracować może decydować aplikacja. W oparciu o dane wprowadzone przez pracownika wybiera ona mu miejsce pracy najlepiej dostosowane do jego aktualnych potrzeb. Jeśli pracownik ma więc w planach pracę wymagającą wzmożonej koncentracji, prawdopodobnie będzie pracować w wyciszonym, osobnym pomieszczeniu.
• Możliwość szybkiej lokalizacji współpracowników. Wystarczy w tym celu wpisać odpowiednie nazwisko w aplikacji.
• Możliwość indywidualnego sterowania temperaturą i oświetleniem w otoczeniu swojego biurka. Służy do tego specjalna aplikacja, która komunikuje się z sensorami, zainstalowanymi w oprawach oświetleniowych w całym budynku.
• Oświetlenie bioadaptacyjne, które samo dostosowuje się do pory dnia. Im bliżej wieczora tym staje się ono cieplejsze i mniej intensywne. Dzięki temu pracownik nie jest wystawiony przez cały dzień na działanie bardzo jasnego światła.
• Jakość powietrza i hałas pod kontrolą. O to, aby w biurze nie było za głośno i za duszno dbają odpowiednie sensory. Gdy poziom hałasu lub dwutlenku węgla wzrośnie poza akceptowalną normę, pracodawca może interweniować np. przearanżowując biuro tak, aby pracownicy sobie wzajemnie nie przeszkadzali.

• Monitorować zajętość przestrzeni. Do sensorów, badających jakość powietrza i poziom hałasu mogą dołączyć także sensory, analizujące zajętość poszczególnych pomieszczeń. Te najbardziej zaawansowane są w stanie w czasie rzeczywistym dokładnie analizować, ile osób aktualnie przebywa w biurze.
• Analizować i optymalizować zużycie energii, wody i innych mediów. Dzięki temu utrzymanie biura jest mniej kosztowne, bo łatwo zauważyć, którędy uciekają pieniądze. Poza tym działanie oświetlenia czy klimatyzacji w inteligentnych budynkach jest w znacznym stopniu zautomatyzowane. Pracownicy nie muszą więc pamiętać o ich wyłączaniu, wychodząc z biura, bo dzieje się to automatycznie.

Jakie będą nowoczesne budynki, gdy minie epidemia? Jeszcze przed jej wybuchem wielu ekspertów rynku biurowego sugerowało, że w dobie zalewu rynku nieruchomości nowymi technologiami ważne jest selektywne podejście do ich wyboru. Po obecnych doświadczeniach wydaje się, że definicja proptech (property technology) zostanie pozbawiona gadżetów. Uwaga firm jeszcze bardziej podąży w stronę tych rozwiązań, które wpiszą się nie tylko w krótkoterminowe cele firmy, ale też w jej filozofię i strategię rynkową.